近期，青岛地产圈一大热点新闻是“复星集团重回青岛”。4月26日，在胶州举行的“上海合作组织国际投资贸易博览会”上，上合复星时光里文化科创区正式签约，这标着着复星这艘巨轮正式与胶州结缘。为什么是胶州？这个项目含金量如何？
━━━━复星集团高调回归实际上，自年起，郭广昌和他的复星航母频繁高调出现在青岛的政商圈。
年8月29日，时任山东省委常委、青岛市委书记王清宪在青岛会见了郭广昌。彼时郭广昌来青参加“年亚布力中国企业家论坛第十六届夏季高峰会”，并和王清宪法共同出席了上合示范区与复星旗下上海复地产业发展集团合作框架签约仪式，这也为复星登录胶州做好了铺垫。
1月8日，青沪企业家联谊会成立大会在青岛国际会议中心举行，联谊会设名誉会长一名，由复星集团执行董事兼董事长郭广昌担任。
复星国际董事长郭广昌
4月26日，复星集团在青岛又迎来了高光时刻：上合复星时光里文化科创区正式签约。而按照根据此前的框架协议，上合复星时光里文化科创区项目投资60亿元，涵盖上合时光里、生物医药及智能制造研发中心、医药物流及医疗器械产业园三大板块。
据报道，该项目将建设全国首个集文化、商业、商务、休闲、度假于一体的上合国家特色的商业街——上合时光里，打造华东档次最高、业态最全、辐射最广、影响力最强的智慧型商贸新城；引入优质生物医药、智能制造研发企业，整合复星在上合组织国家已投产业资源，打造生物医药、智能制造研发中心；建设医药物流及医疗器械产业园，打造国际领先的医药物流及医疗器械产业园。
━━━━折戟沉沙，复星即墨项目惨淡收场实际上，复星集团和青岛的缘分，要追溯到7年前。
年，由复星集团打造的占地亩、总建筑面积万m2的航母级商贸综合体——星泓天贸城项目在青岛正式落地，复星进入青岛。
虽然举行了高调的开工仪式，销售团队也进场了，但是推进极不顺利。5年间展示给外界的，只有那个孤零零的营销中心。据媒体报道，项目停滞的主是“企业自身原因和控制规划调整导致开挖基坑后未建设。”
星泓天贸城
而近日一位曾在星泓天贸城任职的知情人士向中房君透露，当时复星在即墨坚持了5年，最终不得不放弃，有股东复杂等企业自身原因，也有政府招商引资政策细节的不契合等多重因素，比如与政府商住比的博弈等等。
聚散终有时。年即墨区政府重新收储，天贸城项目重新分割上市，出现了去年著名的即墨城西“售楼处一条街”，让即墨城西楼市竞争进入“白热化”阶段，即墨城西的房价也因供求关系未能向上伸展。
当时纠结于商住比的复星，看到当初的商业地产变成了住宅，不知有何感想。
即墨折戟后，复星与青岛之间的缘分一直兜兜转转：
年，复星集团成为青岛啤酒的第二大股东；
年，复星集团与青岛蓝谷签订战略合作协议；
年年底，复星在青岛签约文旅项目——青岛崂山复星-复地CLUBMED国际旅游度假项目，位于崂山区崂山路南侧、南姜码头以北，总用地面积约亩，计划建筑面积14.5万m2，将建设复星旗下品牌CLUBMED度假酒店（全球最大的一价全包旅游度假村管理集团），计划投资50亿元，打造世界级旅居消费目的地。
━━━━复星难抵青岛“诱惑”“复星重返青岛地产，下注胶州和崂山，还是看好了青岛的龙头地位。”一位业内人士如此表示。不过，在不少人眼里，复星在青岛眼下最迫切的问题，还是如何打消外界疑虑，毕竟备受瞩目的项目不了了之，对市场的打击是会有一个长尾影响的。
业内人士分析，如今复星又在胶州上合签约上合复星时光里项目，表明郭广昌和复星集团看好对上合示范区交通区位、营商环境以及便于与上合组织成员国之间交流的不可替代优势，希望借助自身全球化优势，实现该集团和上合示范区的双赢。
中房君追溯，之前复星集团与即墨、胶州、蓝谷、崂山均有接触。
而在未来五年青岛“5+3”的主城格局（市南、市北、李沧、崂山、城阳+黄岛、即墨、胶州）中，即墨胶州算是潜力股，地产资源最丰富，最有想象空间。从青岛总体的城市规划视角看去，在多中心形成过程中，大量的功能分散到市域范围。如：上合组织地方经贸合作示范区设在胶州，青岛国际陆港设在即墨，国家财富管理金融综合改革试验区选址崂山区，青岛海洋科学与技术国家实验室、国家深海基地等一批海洋科学研究的国家级载体布局蓝谷，但城市商业中心、新增就业岗位仍旧集中在市中心，周边区域尤其是新城基础设施落后和发展速度较慢，缺乏吸引力，屡被质疑盲目扩张蔓延。
在各片区对比中，复星最终落子胶州和崂山，必定经过一番慎重考量。胶州的上合示范区起点高，当时是和深圳的社会主义先行示范区同时获批的。这对于败走即墨的复星来说，确实需要如此高段位的安慰。
━━━━上合复星时光里文化科创区存“X”因素但也有业内人士指出，如今商业地产项目低迷，复星在崂山和胶州的大手笔如何落定，确有诸多不确定因素。
目下，商业地产行业发展红利期已过，供给呈现出结构性过剩的局面，区域景气度分化显著。经营方面对商业地产企业的规模及品牌地位、公司管理、经营策略、运营水平等要求极高。而复星集团的特长貌似在于投资，而非实际运营。
实际上，上合示范区由于企业、人口、服务的集聚度不高，产城关系严重剥离，整体职住比例较低，打造集文化、商业、商务、休闲、度假于一体的上合国家特色的商业街，缺乏足够的人流支撑，这对于“上合复星时光里文化科创区”这样一个超大体量的商业项目而言，是一个考验。
近日，有网友指出，目前上合示范区在人流和配套上都差强人意。除了看到示范区管委会的大楼、青岛幼儿高等专科学校、青岛中加国际学校、其他建成或还未建成的楼盘外，青岛大学胶州校区只是一片被围起来的盐碱地而已，至于地铁12号线、医院、中小学、商业综合体这些市民极为关心的项目更是了无踪迹。
不过，上合示范区获批的初衷就是“经贸”，以后若能和胶州市区、黄岛自贸区连成片，也就是胶州湾西岸能够发展成熟起来，上合示范区还是值得期盼的，但这个时间很漫长。
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延伸来看，青岛半途而废的大项目不少，折射出来的不仅有企业的问题，也有经济环境和市场监管等诸多方面的问题。
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