转载自：我是楼先声
（ID：ndwslxs）
文/郑梦圆李芸蕾
提问：
如果房产税不能降房价，你还赞成征收吗？
如果房产税不能增加地方财政收入，补不了卖地收入的缺口，地方政府有动力收吗？
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房地产界的“炮手”任志强近期又开火，称房产税改革短期不可能推出！
知名经济学家马光远更是称今年不可能启动房产税立法，甚至称年前出台的概率都很低！
其实国内早有两个大城市开始试点个人住房房产税，至今已经收了8年“房产税”，这8年的试点有什么成果？降低了当地房价还是增加了地方政府收入？未来的房产税是否也会参照这俩城市的模式？沪渝地区作为试点的征税方案是什么，专家大佬如何看，房产税政策未来风向怎么刮，看楼先声为你深扒定制。
题记
01榜样的力量
上海、重庆两地试点个人房产税怎么收
表1：上海、重庆个人房产税的试点方案对比
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表2：上海、重庆个人房产税差异比对（二）
楼叔帮分析
什么样的房产要缴税
上海在方案实施后买的第二套及以上的住房就需要缴纳税款，而方案试行之前的房子则不用缴税，主要对新增多套房产征税；重庆方案则是划定了一个标准，新购买的高档商品房和独栋住房（指别墅）属于征税对象，新增房产和固有多套房产都有涉及，而是否属于高档商品住房又存在一个评定标准，通常以前两年主城区的平均房价2倍来认定。
税收减免
在两个试行方案中都有对征收房产税的减免措施，上海方案中，家庭人均住房面积不超过60平方米的部分免税，并且按照住房的市场交易价格的70%来计算，减免力度很大；重庆方案是对每户平方米（高档商品房）和平方米（独栋商品住宅）内这一部分免税。
税收调控
上海方案试点对本市户籍“二套及以上”征税，主要在于可以打击投资和投机性需求，调控需求方。重庆方案试点对高档住房和独栋商品住宅征税，以调控高端房产为目标。
可以看出，两个方案出台的初衷都是为了调控房价，重庆方案的目标还在于调节收入分配，以房子的交易价格为计算依据，并且税率都很低，还有一定的免税面积，保障了居民的基本居住利益。
试点推行，民众怎么看？
图1：上海民众房产税意向调查统计
房产税不能遏制房价过快上涨，
是被调查者最担忧的事情
搜房网数据监控中心调查表明，53.3%的网友表示不支持上海开征房产税，其中比较普遍的观点认为房产税的开征或成为负担。37.8%的网友持支持意见，房产税或成为房价下调的“一剂良药”。此外，8.9%的网友对房产税的征收与否持“无所谓”的态度。
图2：上海民众房产税实行差别化税率调查
四成市民表示税率偏高
征收细节也成为被调查者关心的核心。
调查还显示，逾四成网友（42.2%）表示，房产税应按“居住面积征收”比较合理。
有网友认为，人均70平米以上可作为起征点。8.9%的网友支持以住房面积90平作为起征点。
另外，同样有三成的被调查者认为应该“按住房套数征，从第二套起征”，支持按房产价格征收的网友占一成。
02
个人房产税试点城市房价并没有降
试征了8年个人房产税，上海稳居中国房价第二
房产税设计中有很重要的两个支点：一是房产税被赋予降房价的预期；二是房产税被设计成地方政府替代土地出让的新收入来源。甚至一段时间民众的支持声音很高，也是对房产税可能降低房价的误读。
试点房产税的两个城市并未起到降房价的作用
“只要开征房产税，房价就会大降”，很多民众抱有这样的预期。但从重庆上海两地的试行情况来看，似乎并不符合这一预期。
根据中国指数研究院发布的报告，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量下降，但成交均价并未出现明显下跌，而第二年两地成交量就呈现较大幅度的增长。此后几年间，房产税试点对房价的影响更是可以忽略不计。
值得注意的是，上海试点中有6条税收减免政策；而重庆主要针对高端住房征收房产税，试点涉及人群的范围有限，也是导致实施效果不明显的重要原因。
图3：上海、重庆与全国商品房平均销售价格走势图
与全国样本均价对比，征收房产税后，上海和重庆的房价并没有得到平抑。房产税施行前后六年的均价统计中，重庆、上海两地商品房平均销售价格的总体水平都处于增长的趋势中，重庆均价增幅同全国水平保持一致，而上海均价在近三年中涨幅明显。
图4：重庆个人房产税历年起征点走势图
另外根据重庆房产税历年起征点数据变化来看，年起征点为元/㎡，年调整为元/㎡，年达到元/㎡，就在前不久，官方公布年新的房产税起征点为元/㎡。
可见，房产税的推进，并没有遏制房价上涨，同时与广州、深圳等没有试行房产税的城市房价指数相比，重庆房价涨幅也丝毫不弱。
数据来源：国家统计局网站
而上海房价从年的元/㎡涨到了年的元/㎡，上涨高达2.4倍，而年上海房价更是达到5万元/㎡。在上海市中心城区，商品住宅销售均价甚至超过10万元/㎡。
其中，年、年、年的商品住宅销售价格涨幅较大，分别为29.4%、16.3%和40.9%。上海市实施房产税改革试点后，除年商品住宅销售价格涨幅为0.4%外，其他年份均在10%以上，特别是年下半年以来，商品住宅销售价格涨幅达到20%以上，在全国一线城市中都是少见的。
重庆房价涨幅相对平和，并非房产税之功
重庆房价涨幅相对平和，归根结底是土地供应充足、人口数量少、政策调控等多方面原因综合起效，并非房产税之功。
1.为拆迁成本考虑，需控制房价的上涨。重庆有万平方米的拆迁任务，其体量甚至超过部分一线城市，如果重庆的房价在这些旧城改造区还未完成改造的时候上涨，拆迁成本势必高涨。所以，重庆政府通过以海量的廉价土地供应，来维持房价不涨，以此稳定拆迁成本。
2.重庆的楼市目前处于去库存阶段。近几年重庆的拆迁进度进展已经过半，在全国“去库存”的大环境下，重庆也开始有意缩减土地供应量，新建楼盘太多，住宅供应充足，房价也处于稳定。
3.重庆主城区面积大、剩余开发量大，人口少，这是重庆房价低的基本面因素。重庆主城区面积平方公里，人口多万。这是一个什么概念呢？上海，其全市面积平方公里，人口超过万，与之相比，重庆主城区面积相当与90%的上海，人口却只有其三分之一，供给量大、需求量少，决定价格水平。
4.此外，重庆推出很多新政策，诸如大建公租房，要求重庆土地价格不得超过房价的35%等。除去房产税一项，还有其他的综合房价调控手段，投资房变现困难，“炒房”难遇接盘侠。
市场专家与学院派观点有出入
关于是否应该征房产税和会不会征房产税，市场各方分歧明显。
来自于市场一线的专家、从业者大都认定个人住房房产税征收的法理依据不足，包括任志强、马光远、余英等产业领域内的网络大V也在不少场合表达过这一思路。
但学院派学者却论证了另外一个结论。其观点的根基是，个人住房房产税能够有效的刺激释放个人的房子持有量，使个人选择抛售或出租，从而增加市场供应量，平抑房价。
华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，征收房地产税的影响是多方面的,它会使房地产市更沉稳、稳健,使其以后在运行中间减少泡沫,遏制肆无忌惮地炒作,而且对于把空置房调动出来、加入租房市场也会有好处。
清华中国与世界经济研究中心研究员袁钢明认为，我国房地产之所以变成投资市场，就是没有推出房地产税，限贷限购没有办法抑制投资和投机行为，房地产税才能制止无成本购房。
长期来看，决定房价的根本原因还是供求关系，目前市场对房子的需求缺口很大，新房、二手房和租房三大块构成了整体房地产市场。在这样一个刚性需求情况下，通过房地产税的征收可能释放出来的一点存量房产，不足以起到降低房价的作用。
政府实行个人住房房产税政策并不是为了打压，而是为了促进地产行业平稳健康发展。征收房产税主要是从房屋持有环节征税，增加购房成本。这在一定程度上能够倒逼一些存量房流入市场，改变供需，同时也能抑制房地产投机，减少泡沫，对促进房地产行业稳定发展具有重大意义。
03
个人房产税收入不及卖地零头
千亿的卖地收入需要业主摊多少税才补得齐
上周，财经评论家叶檀撰文戏称“嘴上说不要，身体却很诚实”，4月份国内50大城市土地出让收入增幅83%，而1——4月全国50大城市土地出让收入增长48.8%。
年上海土地出让金总收入亿元，在主要城市中排名第5；重庆土地出让金总收入亿元，排名第6。而排名第一的北京，土地出让金总收入亿元。房产税要替代土地出让收入，也要达到千亿体量才有可能。
个人房产税能替代卖地收入吗
市场分析人士古先生认为，在年试点开征房产税之前，上海的房产税收入主要是工厂、商业物业的房产税收，年后，增加了个人住房的房产税，但占比不多。
房产税能不能替代地方政府的卖地收入，古先生算了一笔账，以年的上海为例，上海市的土地出让金.9亿元，这样看至少要征收到千亿元的房产税收入，如果单靠提高税率标准来弥补差距，以目前税收情况对比，税率标准高达10倍左右。如此高的征税税率将会给房地产行业以及普通民众造成很大的税收压力，在本就高昂的房价压力下，征缴难度更大，几乎不具备可行性。
地方政府是否有动力征收个人房产税？
房产税短期不能充当城市土地财政替代的角色。房产税制度作为人们关心的热点话题。有专家指出，征收房产税的初衷之一其实是为了解决地方政府的土地财政依赖问题。在过去，政府主要靠出让土地，回收土地出让金增加地方政府的收入，解决财政收入短缺问题。但通过两个试点城市来看，这一税收远远不能解决地方土地财政的问题，房产税收入与土地出让收入相差巨大。
上海市土地出让金与房产税收入对比
单位：亿元
重庆市土地出让金与房产税收入对比
数据来源:房天下、中国·上海网上政务大厅、上海市税务局、重庆市财政局中国白癜风名医堂专家北京哪里白癜风病看的好